LEGE nr. 230 din 6 iulie 2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea
asociaţiilor de proprietari
EMITENT: PARLAMENTUL
PUBLICAT ÎN: MONITORUL OFICIAL nr. 490 din 23 iulie 2007
Parlamentul
României adopta prezenta lege.
CAP. I
Dispoziţii generale, definiţii
ART. 1
Prezenta
lege reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu
privire la înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea
asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de administrare şi
de exploatare a clădirilor de locuinţe aflate în proprietatea a cel
puţin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat,
inclusiv în cazul celor care au în structura lor şi spaţii cu alta
destinaţie decât aceea de locuinta.
ART. 2
În
condiţiile art. 1, datorită stării de indiviziune
forţată, proprietarii au obligaţia sa ia măsuri cu privire
la drepturile şi obligaţiile comune ce le revin tuturor asupra
proprietăţii comune. În acest scop, proprietarii se pot asocia în
asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.
ART. 3
În sensul
prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele
semnificatii:
a)
clădire-bloc de locuinţe-condominiu - proprietatea imobiliară
formată din proprietăţi individuale, definite apartamente sau
spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinţe, şi
proprietatea comuna indiviză. Poate fi definit condominiu şi un
tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în
condiţiile în care se poate delimita proprietatea comuna;
b)
proprietate individuală - apartamentul sau spaţiul cu alta
destinaţie decât aceea de locuinta, parte dintr-o clădire,
destinată locuirii sau altor activităţi, care împreună cu
cota-parte indiviză din proprietatea comuna constituie o unitate de
proprietate imobiliară. Cu excepţia unor situaţii pentru care
exista alte prevederi exprese în prezenta lege sau în acordul de asociere,
dreptul de proprietate asupra unei proprietăţi individuale dintr-un
condominiu trebuie considerat în acelaşi mod ca şi dreptul de
proprietate asupra altor bunuri imobile;
c)
proprietate comuna - toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt
apartamente sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta;
d)
proprietate comuna aferentă tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi
delimitata - cel puţin o instalatie pe verticala care alimentează în
comun tronsoane ori scări sau părţi de construcţie comune
tronsoanelor ori scarilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere
fizic ca poziţie şi suprafata;
e)
cota-parte indiviză - cota-parte de proprietate care îi revine
fiecărei proprietăţi individuale din proprietatea comuna şi
este egala cu raportul dintre suprafata utila a proprietăţii
individuale şi totalul suprafeţelor utile ale tuturor
proprietăţilor individuale;
f)
proprietar al spaţiului, respectiv al apartamentului - persoana fizica sau
juridică, de drept public ori de drept privat, care are în proprietate
acel spaţiu, respectiv apartament, într-un condominiu;
g)
asociaţie de proprietari - forma de asociere autonomă şi
nonprofit a majorităţii proprietarilor dintr-un condominiu;
h) acord de
asociere - actul care consfinţeşte decizia proprietarilor de a se
asocia;
i)
cheltuieli ale asociaţiei de proprietari - cheltuielile sau
obligaţiile financiare ale asociaţiei care sunt legate de
exploatarea, reparaţia ori întreţinerea proprietăţii
comune, precum şi cheltuielile cu serviciile de care beneficiază
proprietarii şi care nu sunt facturate individual către
proprietăţile individuale;
j) cota de
contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari- suma
corespunzătoare din cheltuielile asociaţiei, pe care fiecare
proprietar este obligat sa o plătească lunar;
k) atestat -
actul care dovedeşte calitatea de administrator de imobil.
CAP. II
Înfiinţarea şi înregistrarea asociaţiei de proprietari
ART. 4
(1)
Asociaţia de proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea
proprietăţii comune care, pe lângă drepturi, impune
obligaţii pentru toţi proprietarii.
(2)
Consecinţele neluării măsurilor de organizare şi
funcţionare cu privire la administrarea şi gestiunea
proprietăţii comune sunt în răspunderea juridică a tuturor
proprietarilor sau a reprezentanţilor acestora, după caz.
ART. 5
(1)
Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel
puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor
apartamentelor şi spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de
locuinta, din cadrul unei clădiri. Acordul se consemnează într-un
tabel nominal, anexa la acordul de asociere.
(2) În
clădirile de locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot
constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scara în parte
numai în condiţiile în care nu exista o proprietate comuna aferentă
tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata.
(3)
Dacă este cazul, asociaţiile de proprietari înfiinţate pe
scări sau tronsoane de clădire isi reglementează între ele
raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o
anexa la acordul de asociere.
ART. 6
(1) Cererea
pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de
proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi
procesul-verbal al adunării generale de constituire se depun şi se
înregistrează la organul financiar local în a cărui raza
teritorială se afla clădirea.
(2) Statutul
şi acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.
(3) Acordul
de asociere trebuie sa conţină:
a) adresa
şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului
de proprietate;
b) numele
şi prenumele tuturor proprietarilor;
c)
descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii,
structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente
structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor cu alta
destinaţie decât aceea de locuinta, suprafata terenului aferent
clădirii;
d)
enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comuna;
e)
cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea
comuna.
(4)
Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în
baza încheierii judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local
de către preşedintele judecătoriei în a carei
circumscripţie teritorială se afla clădirea.
(5)
Încheierea se da fără citarea părţilor şi este
executorie.
(6)
Încheierea este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare.
Recursul se judeca cu citarea părţilor.
ART. 7
Înscrierea
ulterioara în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost
prezenţi la adunarea generală de constituire se face la cererea
scrisă a acestora, fără alte formalităţi.
ART. 8
(1) Pentru
modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar
acordul a cel puţin 2/3 din numărul proprietarilor membri ai
asociaţiei de proprietari.
(2) Orice
modificare sau completare se înregistrează la judecătoria care a emis
încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte
formalităţi.
CAP. III
Drepturile
şi obligaţiile proprietarilor
ART. 9
Proprietarii
membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul sa participe, cu drept de
vot, la adunarea generală a proprietarilor, sa isi înscrie candidatura, sa
candideze, sa aleagă şi sa fie aleşi în structura
organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de
dreptul de a fi ales, persoana în cauza trebuie sa aibă capacitate deplina
de exerciţiu.
ART. 10
Proprietarii
au dreptul sa cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea
asociaţiei şi au acces, la cerere, la orice document al acesteia.
ART. 11
(1) Proprietarul
poate aduce îmbunătăţiri sau modificări
proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale
referitoare la autorizarea de către autoritatea publica locală a
modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea
structurală a clădirii sau a altor proprietăţi individuale.
(2)
Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia
proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul
din partea asociaţiei de proprietari.
ART. 12
Zidurile
dintre apartamentele sau spaţiile alăturate, care nu fac parte din
structura de rezistenta a clădirii şi din proprietatea comuna, pot fi
reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaţiilor
respective, pe baza autorizaţiei de modificare a construcţiei,
eliberata de autoritatea publica locală şi cu înştiinţarea
asociaţiei. Zidurile dintre apartamente sau spaţii şi
proprietatea comuna care nu fac parte din structura de rezistenta a
clădirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere,
în baza hotărârii majorităţii proprietarilor şi a
autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberata de autoritatea
publica locală.
ART. 13
Veniturile
obţinute din exploatarea proprietăţii comune aparţin
asociaţiei de proprietari. Aceste venituri alimentează fondurile
speciale ale asociaţiei de proprietari pentru reparaţii şi
investiţii cu privire la proprietatea comuna şi nu se plătesc
proprietarilor.
ART. 14
Proprietarul
este obligat sa menţină proprietatea sa individuală, apartament
sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, în stare buna,
pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate incalca, afecta sau
prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuală a celorlalţi
proprietari din condominiu.
ART. 15
Cu un
preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul în apartamentul
sau în spaţiul sau al unui delegat al asociaţiei, atunci când este
necesar sa se inspecteze, sa se repare ori sa se înlocuiască elemente din
proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din respectivul
apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenta, când accesul
se poate face fără preaviz.
ART. 16
(1)
Proprietarii sunt obligaţi sa ia măsuri pentru consolidarea sau
modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termica şi eficienta
energetica, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interventiilor,
se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al
întregii clădiri.
(2) În
clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligaţia de a lua de
urgenta măsuri pentru consolidare, cu sprijinul autorităţii
publice locale sau centrale.
ART. 17
Dacă
proprietarul unui apartament ori spaţiu sau oricare alta persoana care
acţionează în numele sau provoacă daune oricărei
părţi din proprietatea comuna sau unui alt apartament ori
spaţiu, respectivul proprietar sau respectiva persoana are obligaţia
sa repare stricăciunile ori sa plătească cheltuielile pentru
lucrările de reparaţii.
ART. 18
În cazurile
în care în clădirile de locuinţe unul dintre proprietari sau
chiriaşi impiedica, cu buna-ştiinţa şi sub orice forma,
folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii
celorlalţi proprietari ori chiriaşi, după caz, proprietarii sau
reprezentantul legal al acestora pot solicita instanţei sa
hotărască măsurile pentru folosirea normală a
clădirii, precum şi plata daunelor.
ART. 19
În cazul
spaţiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar,
raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
ART. 20
(1)
Proprietarii care isi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu
alta destinaţie decât aceea de locuinta sunt obligaţi ca la
întocmirea formelor de înstrăinare sa facă dovada achitării la
zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de
proprietari.
(2) Notarii
publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o
adeverinta din partea sociatiei de proprietari, care sa reprezinte dovada
achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile
asociaţiei de proprietari, eliberata în original sub semnatura
preşedintelui şi a administratorului asociaţiei de proprietari,
cu precizarea numelui şi prenumelui acestora, şi cu ştampila
asociaţiei de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu
nerespectarea acestei obligaţii sunt nule de drept.
(3) În cazul
existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari,
înstrăinarea proprietăţii se poate face numai dacă se
introduce în contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de către
cumpărător.
CAP. IV
Organizarea
şi funcţionarea asociaţiei de proprietari
ART. 21
(1) La
adunarea generală de constituire a asociaţiei de proprietari,
proprietarii vor alege dintre cei prezenţi un comitet executiv, format din
preşedintele asociaţiei de proprietari şi un cenzor sau o
comisie de cenzori, şi vor hotărî numărul membrilor acestora
şi durata mandatelor lor. Dacă dintre membrii asociaţiei de
proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea
generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari va
mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afară
asociaţiei de proprietari, persoana fizica ori juridică de
specialitate, pe baza de contract sau convenţie de prestări de servicii.
(2) Cenzorul
sau membrii comisiei de cenzori trebuie sa aibă cel puţin studii
medii şi pot depune, dacă adunarea generală a asociaţiei de
proprietari hotărăşte astfel, într-un cont bancar al
asociaţiei de proprietari, o garanţie suficienta şi
îndestulătoare, pe baza unui contract de garanţie încheiat în acest
sens. Cuantumul garanţiei nu poate fi mai mic decât media anuala a
totalului cheltuielilor lunare ale asociaţiei.
(3)
Preşedintele asociaţiei de proprietari este fie candidatul care va
obţine cel mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului
executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin vointa sa
şi a majorităţii proprietarilor din cadrul adunării
generale. Preşedintele, în situaţii deosebite, poate numi temporar
dintre membrii comitetului executiv un vicepreşedinte căruia îi poate
delega atribuţiile sale.
ART. 22
(1)
Deponentul garanţiei menţionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune
în niciun mod de suma depusa drept garanţie şi nici de dobanda
aferentă, decât după îndeplinirea cumulativa a următoarelor
condiţii: aprobarea descărcării de gestiune privind
exerciţiul financiar precedent de către adunarea generală a
membrilor asociaţiei de proprietari, precum şi încetarea efectelor
delegaţiei menţionate la art. 21.
(2) În cazul
în care se constata de către reprezentanţii asociaţiei de
proprietari sau de către proprietarii înşişi minusuri în
gestiune, asociaţia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu
cuantumul minusului în gestiune, direct din contul bancar menţionat la art.
21 alin. (2), cu aprobarea scrisă, expresă, anterioară a
adunării generale, fără a avea nevoie de
consimţământul deponentului garanţiei.
ART. 23
(1)
După adunarea generală de constituire a asociaţiei de
proprietari va avea loc cel puţin o data pe an, în primul trimestru, o
adunare generală a proprietarilor membri ai asociaţiei.
Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puţin unei adunări
generale a proprietarilor aparţine membrilor comitetului executiv, inclusiv
preşedintelui asociaţiei de proprietari.
(2) Adunarea
generală este alcătuită din toţi proprietarii membri ai
asociaţiei de proprietari.
(3) Adunarea
generală ordinară se convoacă fie de preşedintele
asociaţiei de proprietari, fie de comitetul executiv.
(4) Pentru
situaţii speciale sau de maxima urgenta, adunările generale
extraordinare ale asociaţiei pot fi convocate oricând de către
comitetul executiv sau de către cel puţin 20% din numărul
proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.
(5)
Proprietarii trebuie anuntati, prin afişare la loc vizibil sau pe baza de
tabel nominal convocator, asupra oricărei adunări generale a
asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 7 zile înainte de data
stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale.
Ordinea de zi anunţată se poate completa prin hotărâre a
adunării generale.
ART. 24
(1) Adunarea
generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor
membri ai asociaţiei de proprietari (jumătate plus unu) sunt
prezenţi personal sau prin reprezentant legal.
(2)
Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate
plus unu, adunarea generală va fi suspendată şi reconvocata în
termen de maximum 10 zile de la data primei convocări.
(3) La
adunarea generală reconvocata, dacă exista dovada ca toţi
membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile
pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul
majorităţii acestora.
(4)
Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt
obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost
prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii
care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.
ART. 25
(1) Pentru
adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociaţiei de proprietari,
se vor avea în vedere următoarele:
a) fiecare
proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru
hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor de investiţii pentru
consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar
are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;
c)
proprietarul poate fi reprezentat în adunarea generală de către un
membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o
împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarul în
numele căruia votează;
d) un membru
al asociaţiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai mulţi
membri absenţi, dacă prezintă împuternicire semnată de
către proprietarii în numele cărora votează;
e) în cazul
unui vot paritar, votul preşedintelui asociaţiei de proprietari este
decisiv.
(2)
Hotărârile adunărilor generale vor fi luate cu votul
majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari prezenţi la
adunarea generală convocată sau reconvocata, după caz. În
statutul propriu al asociaţiei de proprietari pot fi prevăzute
şi alte condiţii, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din
voturile celor prezenţi la adunarea generală convocată sau
reconvocata.
(3) În
situaţii excepţionale, hotărârile pot fi luate prin acordul
scris al majorităţii proprietarilor unei scări sau unui bloc,
membri ai asociaţiei de proprietari, pentru probleme care îi vizează
direct, pe baza de tabel nominal.
(4)
Hotărârile adunărilor generale se consemnează în registrul de
procese-verbale al asociaţiei de proprietari, se semnează de
către toţi membrii comitetului executiv şi se comunica, în
scris, tuturor proprietarilor.
ART. 26
Dacă o
hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau
acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natura sa
producă daune intereselor proprietarilor, aceştia pot ataca în
justiţie respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la adoptarea
acesteia. Actionarea în justiţie nu întrerupe executarea hotărârii
decât în cazul în care instanta dispune suspendarea acesteia.
ART. 27
Adunarea
generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari are
următoarele atribuţii:
a) alege
şi revoca din funcţie preşedintele, membrii comitetului executiv
şi cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaţiei de
proprietari;
b) adopta,
modifica sau revoca hotărâri;
c) adopta
şi modifica bugetele de venituri şi cheltuieli;
d)
mandatează comitetul executiv reprezentat de preşedintele
asociaţiei de proprietari pentru angajarea şi eliberarea din
funcţie a persoanei care ocupa funcţia de administrator imobile sau a
altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei
funcţionari a clădirii;
e) exercita
alte atribuţii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de
asociere sau prin votul proprietarilor asociaţi.
ART. 28
(1)
Asociaţia de proprietari poate intermedia servicii între furnizori şi
proprietarii consumatori, în special cu privire la serviciile publice de
utilităţi, pe baza unor contracte de prestări de servicii sau de
furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter
individual, drepturile şi obligaţiile cu privire la serviciul
furnizat aparţin, pe de o parte, furnizorului şi de cealaltă
parte, proprietarului.
(2) Pentru
recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilităţi,
furnizorul serviciului va acţiona impotriva proprietarilor restantieri.
(3)
Serviciul de intermediere din partea asociaţiei de proprietari consta în:
repartizarea facturilor către proprietari prin lista de plata lunară,
încasarea şi plata sumelor reprezentând contravaloarea consumului
facturat, înştiinţarea furnizorului cu privire la debitori.
ART. 29
(1) Cu excepţia atribuţiilor
rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietăţile
individuale, apartamente sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de
locuinta, comitetul executiv reprezintă asociaţia de proprietari în
administrarea şi exploatarea clădirii.
(2)
Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea
atribuţiilor ce îi revin.
ART. 30
(1)
Comitetul executiv, reprezentat de preşedintele asociaţiei de
proprietari, are următoarele atribuţii:
a) duce la
îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte
respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere
ale asociaţiei de proprietari;
b) emite,
dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la
îndeplinire a hotărârilor adunărilor generale şi pentru
respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere,
precum şi alte decizii ce privesc activitatea din asociaţia de
proprietari;
c)
întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte
desfăşurarea adunărilor generale;
d)
reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi
modificarea părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu
privire la consumurile aferente proprietăţii comune;
e)
întocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi
şi urmăreşte realizarea lor;
f)
supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din
cadrul asociaţiei de proprietari, în mod special situaţia
încasărilor şi plăţilor lunare;
g) pentru
scopul şi activităţile asociaţiei de proprietari,
angajează şi demite, încheie şi reziliază contracte;
h) isi asuma
obligaţii, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai
asociaţiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;
i)
iniţiază sau apara în procese, în nume propriu sau în numele
proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de
clădire;
j)
stabileşte sistemul propriu de penalizări ale asociaţiei de
proprietari pentru restantele afişate pe lista de plata ce privesc
cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k)
avizează documentele asociaţiei de proprietari;
l) asigura
completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;
m) asigura
urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată
durata de existenta a acesteia;
n)
gestionează situaţiile excepţionale şi de criza;
o) exercita
alte atribuţii care i-au fost conferite prin hotărârile adunării
generale.
(2)
Şedinţele comitetului executiv sunt legal întrunite dacă
jumătate plus unu din numărul membrilor săi sunt prezenţi.
Şedinţele comitetului executiv pot fi convocate de preşedintele
asociaţiei de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul
membrilor săi.
(3)
Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul de decizii al
comitetului executiv.
ART. 31
(1)
Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia
în derularea contractelor şi isi asuma obligaţii în numele acesteia.
El reprezintă asociaţia de proprietari în relaţiile cu
terţii, inclusiv în acţiunile iniţiate de asociaţie
impotriva unui proprietar care nu şi-a îndeplinit obligaţiile fata de
asociaţie sau în procesele iniţiate de un proprietar care contesta o
hotărâre a adunării generale a proprietarilor.
(2)
Preşedintele asociaţiei de proprietari supraveghează şi
urmăreşte aplicarea hotărârilor adunării generale,
respectarea prevederilor statutului şi acordului de asociere, precum
şi aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, în funcţie de situaţie,
poate propune comitetului executiv sau adunării generale, după caz,
măsuri impotriva celor care nu respecta regulile, regulamentele,
hotărârile şi deciziile asociaţiei de proprietari, conform
prevederilor legale şi statutare.
ART. 32
(1) Preşedintele
asociaţiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi
remuneraţi pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii
adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual
de venituri şi cheltuieli.
(2) Pentru
neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, membrii comitetului executiv,
inclusiv preşedintele asociaţiei de proprietari, răspund
personal sau în solidar, după caz, în fata legii şi a proprietarilor
pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
ART. 33
(1) Cenzorul
sau comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari are, în principal,
următoarele atribuţii:
a) verifica
legalitatea actelor şi documentelor, a hotărârilor, deciziilor,
regulilor şi regulamentelor;
b) verifica execuţia
bugetului de venituri şi cheltuieli;
c) verifica
gestiunea financiar-contabila;
d) cel
puţin o data pe an, întocmeşte şi prezintă adunării
generale rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii
asociaţiei de proprietari, propunand măsuri.
(2) Cenzorul
sau cenzorii aleşi ai asociaţiei de proprietari pot fi
remuneraţi pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii
adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual
de venituri şi cheltuieli.
(3) Pentru
neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii
asociaţiei de proprietari răspund personal sau în solidar, în fata
legii şi a proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile cauzate
proprietarilor în mod deliberat.
ART. 34
(1)
Administrarea, întreţinerea, investiţiile şi reparaţiile
asupra proprietăţii comune sunt în sarcina asociaţiei de
proprietari.
(2)
Asociaţia de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru
funcţia de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice
specializate şi autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea
serviciilor necesare administrării, întreţinerii, investiţiilor
şi reparaţiilor asupra proprietăţii comune.
CAP. V
Administrarea în asociaţia de proprietari
ART. 35
(1) Pentru
activitatea de administrare care include activităţi de administrare
tehnica, de contabilitate şi casierie, asociaţia de proprietari poate
angaja fie persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator de
imobile, fie poate încheia contract de administrare cu persoane juridice
specializate şi autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul
asociaţiilor de proprietari ori care au ca activitate principala
administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract. Administratorilor de
imobile li se aplica în mod corespunzător prevederile art. 21 alin. (2)
şi ale art. 22.
(2)
Persoanele fizice pot fi angajate prin încheierea unui contract individual de
munca, conform celor stabilite prin negociere directa.
(3)
Candidaţii pentru funcţia de administrator de imobile trebuie sa
prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele
solicitate, garanţiile profesionale şi materiale prevăzute de
lege şi trebuie sa nu fi suferit nicio condamnare.
(4)
Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al
indemnizaţiilor şi al eventualelor premieri care se acorda
personalului încadrat cu contract individual de munca, precum şi asupra
valorii şi a modalităţilor de contractare, în cazul în care
administrarea clădirii este asigurata de persoane juridice, în limita
bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a
proprietarilor.
(5) De
asemenea, comitetul executiv decide şi asupra acordării unor drepturi
băneşti membrilor asociaţiei de proprietari care
desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia,
în limita bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea
generală a proprietarilor.
ART. 36
Administratorul, persoana fizica sau juridică, are, în principal,
următoarele atribuţii:
a) prestarea
serviciilor în mod profesional;
b)
gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti;
c)
efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu
furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii,
derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;
d)
asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la
proprietatea comuna;
e)
gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetatenesti ce revin
proprietarilor în raport cu autorităţile publice. Obligaţiile
cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generală a
proprietarilor;
f)
îndeplinirea oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege.
ART. 37
Pentru
lucrările privind proprietatea comuna, administratorul, ţinând seama
de preţ, durata de execuţie şi calitate, supune spre analiza,
selecţie de oferte şi aprobare comitetului executiv al
asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinţele,
în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în
vigoare.
ART. 38
Pentru
protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de
proprietari impotriva riscurilor aferente activităţii de administrare
într-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice,
de drept public ori de drept privat, pot încheia poliţe de asigurare de
răspundere civilă profesională. Asigurarea de răspundere
civilă profesională nu acoperă riscurile cu privire la frauda,
înşelăciune, deturnare de fonduri infaptuite cu buna-ştiinţa.
Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot încheia
poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională.
ART. 39
Proprietatea
comuna poate fi utilizata de către terţi, persoane fizice sau
juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul
majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al
proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract
de închiriere, de folosinta sau de concesiune.
ART. 40
Asociaţia de proprietari are obligaţia sa ia măsuri cu
privire la îmbunătăţirea confortului termic al clădirii.
ART. 41
Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor
părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, cum ar fi:
ancorarea de reclame pe pereţi, suspendarea de stâlpi, pereţi,
scări interioare şi altele asemenea, se vor putea face numai pe baza
deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectaţi
şi, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituţii
de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum şi cu
autorizaţia pentru executarea de lucrări, eliberate în
condiţiile legii.
ART. 42
Schimbarea
destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu alta
destinaţie decât aceea de locuinta fata de destinată
iniţială, conform proiectului iniţial al clădirii cu
locuinţe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv şi cu
acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se invecineaza, pe plan
orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.
ART. 43
Pentru lucrări
majore cu privire la exploatarea, întreţinerea, repararea, consolidarea,
reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, asociaţia
de proprietari poate angaja, în numele proprietarilor şi cu semnatura lor
individuală, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform
prevederilor legale.
ART. 44
Pentru
riscurile cu privire la proprietatea comuna, asociaţia de proprietari, în
numele proprietarilor asociaţi, poate încheia poliţe de asigurare.
CAP. VI
Cheltuielile
asociaţiei de proprietari
ART. 45
(1) Anul
fiscal al asociaţiei de proprietari este anul calendaristic.
(2) Înainte
de începutul urmatorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce
urmează, comitetul executiv va pregati şi va prezenta proprietarilor
în adunarea generală un buget anual de venituri şi cheltuieli,
suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaţiei de proprietari,
inclusiv fondurile necesare organizării şi functionarii acesteia.
(3)
Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia sa
aprobe şi un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea
şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul
executiv va pregati şi va prezenta adunării generale suma anuala
necesară pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se
alimentează în avans, în transe lunare egale, prevăzute în lista de
plata a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Plăţile pentru
repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune se
vor face din fondul de reparaţii. Proprietarii membri ai asociaţiei
de proprietari pot aproba şi alte fonduri cu caracter special.
(4)
Asociaţia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la
oricare unitate bancară, în condiţiile legii.
ART. 46
Toţi
proprietarii au obligaţia sa plătească lunar, conform listei de
plata a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza
facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la
cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor
din asociaţia de proprietari.
ART. 47
Cheltuielile
asociaţiei de proprietari sunt următoarele:
a)
cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau
desfăşoară activităţi în proprietăţi
individuale;
b)
cheltuieli pe consumuri individuale;
c)
cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafata utila a
proprietăţii individuale;
d)
cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor,
dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari;
e)
cheltuieli pe consumatori tehnici;
f)
cheltuieli de alta natura.
ART. 48
(1)
Stabilirea şi repartizarea sumei care priveşte proprietatea comuna ce
revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac
proporţional cu cota-parte indiviză din proprietatea comuna.
(2)
Cheltuielile efectuate de asociaţia de proprietari pentru plata unor
servicii de utilităţi publice sau de alta natura, legate de
proprietăţile individuale din condominiu şi care nu se
factureaza individual pe fiecare dintre acestea, se repartizează după
acelaşi criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu
prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu.
ART. 49
(1)
Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de
penalizări pentru orice suma cu titlu de restanta, afişată pe
lista de plata. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi
de întârziere şi se vor aplica numai după o perioada de 30 de zile
care depăşeşte termenul stabilit pentru plata, fără ca
suma penalizărilor sa poată depăşi suma la care s-au
aplicat.
(2) Termenul
de plata a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de
proprietari, afişate pe lista lunară de plata, este de maximum 20 de
zile calendaristice.
(3) Sumele
rezultate din aplicarea penalitatilor de întârziere vor face obiectul fondului
de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor
utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de
proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu
reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de
natura administrativă.
ART. 50
(1)
Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe
orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la
termenul stabilit.
(2)
Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxa de
timbru.
(3) Sentinta
data în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de
oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor
prin orice modalitate permisă de Codul de procedura civilă.
ART. 51
(1)
Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar
asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi
individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu
asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu
de cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari,
după cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor în interesul
cărora au fost făcute.
(2)
Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al
judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de
proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunară de plata a
cotelor de contribuţie din care rezulta suma datorată cu titlu de
restanta. Privilegiul se radiaza la cererea preşedintelui asociaţiei
de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris
prin care asociaţia confirma plata sumei datorate.
(3)
Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul
prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxa de timbru.
CAP. VII
Raportul
dintre administraţia publica locală şi centrala şi
asociaţiile de proprietari
ART. 52
(1)
Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale
sectoarelor municipiului Bucureşti sprijină activitatea
asociaţiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor şi
sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
(2) Consiliile
locale organizează în cadrul aparatului propriu un compartiment
specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari.
ART. 53
(1)
Compartimentele specializate înfiinţate în cadrul autorităţii
publice locale indruma şi sprijină proprietarii pentru a se constitui
în asociaţii de proprietari.
(2)
Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale
sectoarelor municipiului Bucureşti indruma şi sprijină
asociaţiile de proprietari pentru îndeplinirea obligaţiilor locale ce
le revin asupra proprietăţii comune.
ART. 54
(1)
Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate
de către primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul
autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei
hotărâri a consiliului local.
(2)
Atestatul are drept scop certificarea calităţilor profesionale ale
persoanelor care doresc sa practice activitatea de administrare a imobilelor la
asociaţiile de proprietari.
ART. 55
Consiliile
locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeţene, respectiv
al Consiliului General al Municipiului Bucureşti, exercita controlul
asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor
de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai
asociaţiei de proprietari.
CAP. VIII
Sancţiuni
ART. 56
(1)
Constituie contravenţii următoarele fapte:
a) neluarea
de către proprietari, de către asociaţia de proprietari sau de
către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a tuturor
măsurilor necesare pentru repararea şi menţinerea în stare de
siguranta a clădirii şi a instalaţiilor comune aferente
(ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apa, de canalizare, de încălzire
centrala, de preparare şi distribuire a apei calde, instalaţii
electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de
colectare a deşeurilor, instalaţii de antena colectivă,
telefonie etc.) pe toată durata existenţei acestora;
b)
neîndeplinirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii
comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;
c)
neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreţinere,
reparaţii sau de înlocuire a elementelor de construcţii şi
instalaţii aflate în proprietatea sa individuală, dacă aceasta
este de natura sa aducă prejudicii celorlalţi proprietari;
d)
schimbarea de către proprietar a destinaţiei locuinţei
fără autorizaţiile şi aprobările legale;
e)
modificarea aspectului proprietăţii comune, precum şi a
elementelor constructive ale clădirii fără aprobările
şi autorizaţiile legale;
f)
neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către
functionarii publici şi personalul angajat al autorităţilor
publice locale şi centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societăţilor
furnizoare de servicii publice de utilităţi, dacă fapta nu a
fost comisă în astfel de împrejurări încât sa constituie
infracţiune.
(2)
Contravenţiile prevăzute la alin. (1) se sancţionează
după cum urmează:
a) faptele
prevăzute la lit. a), b) şi c) se sancţionează cu amenda de
la 500 lei la 3.000 lei;
b) fapta
prevăzută la lit. d), cu amenda de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele
prevăzute la lit. e) şi f), cu amenda de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3)
Sancţiunile pentru contravenţiile prevăzute la alin. (1) lit.
a)-e) se aplica persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea
prevăzută la alin. (1) lit. f) funcţionarilor publici sau
personalului angajat al autorităţilor publice, inclusiv personalului
regiilor ori societăţilor furnizoare de servicii de
utilităţi publice.
(4)
Constatarea contravenţiilor prevăzute de prezenta lege, facuta la
sesizarea oricărei persoane interesate, precum şi aplicarea
sancţiunilor corespunzătoare se fac de către persoanele
împuternicite de Inspectoratul de Stat în Construcţii şi de
Ministerul Internelor şi Reformei Administrative, de primari sau de
împuterniciţii acestora.
ART. 57
Prevederile
art. 56 referitoare la contravenţii se completează cu
dispoziţiile Ordonanţei Guvernului nr. 2/2001 privind
regimul juridic al contravenţiilor, aprobată cu modificări
şi completări prin Legea nr. 180/2002, cu
modificările şi completările ulterioare.
CAP. IX
Dispoziţii tranzitorii şi finale
ART. 58
(1)
Instituţiile administraţiei publice locale ori centrale sau orice
alte societăţi de stat, care deţin în proprietate apartamente
sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta în
clădirile de locuinţe, au aceleaşi drepturi şi
obligaţii ca oricare alt proprietar din condominiu şi au
obligaţia sa mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu
asociaţia de proprietari.
(2)
Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaşul,
indiferent de statutul locuinţei, precum şi nerespectarea
obligaţiilor contractuale de către chiriaş nu absolvă
proprietarul de la obligaţiile sale fata de asociaţia de proprietari
prevăzute în prezenta lege.
ART. 59
În termen de
60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, Ministerul
Internelor şi Reformei Administrative, împreună cu Ministerul
Economiei şi Finanţelor, Ministerul Muncii, Familiei şi
Egalităţii de Sanse, Ministerul Transporturilor şi Ministerul
Justiţiei vor elabora şi supune spre adoptare Guvernului normele
metodologice de punere în aplicare a prevederilor acesteia.
ART. 60
Prezenta
lege intra în vigoare la 30 de zile de la data publicării în Monitorul
Oficial al României, Partea I.
ART. 61
La data
intrării în vigoare a prezentei legi se abroga: art. 35 alin. 3, art.
35^1, art. 36, art. 64, art. 69 şi anexa nr. 2 din <LLNK 11996 114
11 201 0 28>Legea
locuinţei nr. 114/1996, republicată în Monitorul Oficial al
României, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificările şi
completările ulterioare, Ordonanta Guvernului nr.
85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de
proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 554
din 1 septembrie 2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002, precum şi orice alte
dispoziţii contrare.
Aceasta lege
a fost adoptată de Parlamentul României, în condiţiile art. 77 alin.
(2), cu respectarea prevederilor art. 75 şi ale art. 76 alin. (1) din
Constituţia României, republicată.
PREŞEDINTELE CAMEREI DEPUTAŢILOR
BOGDAN OLTEANU
PREŞEDINTELE SENATULUI
NICOLAE VACAROIU
Bucureşti, 6 iulie 2007.
Nr. 230.
_________